AMRO警示柬埔寨房地产“影子银行”风险上升

东盟与中日韩宏观经济研究办公室（AMRO）于21日发布2023年柬埔寨国家年度咨询报告，建议柬埔寨政府加强监管房地产领域存在的“影子银行”，以降低对经济和金融体系稳定带来的风险。报告指出，柬埔寨房地产领域持续疲弱，可能导致金融和其他经济领域承受财政压力。虽然柬埔寨政府今年4月实施了新的激励措施，有助于缓解屋业开发商和购屋者面临的困境，但也暴露出该领域隐藏的重大结构性问题和风险。AMRO认为，如果房地产市场持续萧条，银行体系的不良贷款率可能上升。

报告称，部分开发商利用银行贷款，再“转贷”给购买其房产的购屋者，实际上扮演了“影子银行”的角色。由于开发商的发贷条件往往比银行宽松，一旦许多购屋者无力偿还贷款，开发商将承受财政压力，甚至可能牵连向其提供贷款的银行。报告同时指出，若“影子银行”危机爆发，不仅会使开发商陷入财政困境和现金流问题，也可能导致无法按时偿还房贷的购屋者房产被充公，进而减少消费。

数据方面，柬埔寨信贷增长率已从2022年12月的18.2%放缓至2023年7月的9.1%，主要原因是房地产领域贷款增速放缓。尽管如此，柬埔寨贷款占GDP比重仍高达170%；银行和小额贷款机构不良贷款率也从2022年12月的3.1%和2.5%，分别升至2023年7月的4.8%和4.5%。其中，房地产领域不良贷款率达到5.4%，成为高风险领域之一。

此外，在11月13日召开的政府与私人领域论坛上，洪玛耐总理表示维持外国人不能拥有土地政策，拒绝开放外国人购买有地房产。不过，政府也宣布了一系列措施，以在不涉及修宪的情况下支持陷入困境的房地产开发商，包括调整外国人购买土地机制、允许本地地主和外国人签署的土地租约期限从现有15年至50年延长至100年、允许外国人通过注册信托间接持有和使用土地。政府和柬埔寨国家银行还将鼓励银行和金融机构以个案方式审查并允许房地产客户重组贷款，以帮助面临现金流问题的开发商。与此同时，政府将房地产资本利得税（20%）的生效日期延至2024年12月31日，并对所有住宅小区（Borey）产业交易的首7万美元屋价免征4%印花税，以刺激住宅销量并减轻购屋者负担。